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慢节奏的龙湖变了?吴亚军霸气宣称“1月已完成全年基本融资” 行业新闻

威尔德编辑 6月前 95129

猎云网注:吴亚军只选择回答了本刊记者提出的问题,她认为疫情是一个非常好的压力测试,那些“强”的公司,过去的积淀会在危机面前产生爆发力。文章来源:中国企业家杂志(ID:iceo-com-cn),作者:李艳艳,编辑:米娜。

“下半年往后,融不融资,无所谓了。”龙湖集团董事长吴亚军霸气不减。3月24日下午,吴亚军在回应《中国企业家》提问时,主动披露了龙湖的融资进展。

疫情冲击下,房企普遍强化主业、保有现金流,龙湖的多元化策略是否会做调整?整场发布会,吴亚军只选择回答了本刊记者提出的这一个问题。

“我们去年下半年就很注重现金流。今年年初,1月份已完成全年的基本融资。”这也佐证了她对现金流话题的理解:“现金流不是今天才着急的事,而是要天晴的时候补屋顶,你早就要着急。”

疫情突袭后,吴亚军经常跟公司高管一起做压力测试。他们预计,即便在疫情严重的状态下,公司仍可以保证“比较正常地活着”。因此,哪怕市场情势微弱,相比去年,今年的利润指标仍要考虑有所增长。

“我觉得这就是强者的姿态。”吴亚军说。

同日午间,龙湖发布2019年度财报,龙湖持有现金609.5亿元,净负债率为51%。在利润相关指标上,2019年,龙湖实现归属于股东的溢利为183.4亿元。毛利同比增长28.5%至508亿元。相比于25%的房地产行业平均毛利率水平,龙湖的毛利率为33.6%。

吴亚军解释称,她所理解的“强”不是说要强、好强,而是指过去的积淀在未来某一天的危机中,能够产生一定爆发力。她对疫情中公司团队的表现非常骄傲,因为他们表现出了龙湖最真实的底色。疫情是一个非常好的压力测试,团队过去做的任何准备,今天都有了意义。

吴亚军的话语风格,透露出房企高层当下少有的锋芒。尽管目前龙湖跟所有房企一样,身处“黑天鹅”漩涡,不得不直面一系列不确定的难题。疫情冲击下,龙湖旗下大量投资性物业首当其冲,经营遭遇到了打击。

业绩会上,龙湖集团首席执行官邵明晓直言,疫情对商业地产冲击较大,“2月份龙湖天街关店数量接近八成”,龙湖立刻实行减租政策,涉及费用近5亿元。邵明晓称,减租带来的影响,会在未来通过逐步运营去消化,“全年力保60亿商业租金收入达成”。

一个普遍的事实是,当前大环境下,强化主业成为很多房企的第一要义。目前,龙湖旗下共有四大航道,分别是地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务。在此基础上,其多元化布局策略是否会有新变化?面对《中国企业家》的疑问,吴亚军回应称,这四个航道都是龙湖的主业,都值得强化。

“对龙湖来讲,(四个航道的)客户是差不多的,能力是差不多的。如果跨了一个领域,是我们能力之外或者是现有客户之外的客户,那叫跨专业、跨行业。所以(当前行业遭遇的)这点难度根本不能称其为难题,因为是在龙湖的能力圈之内。”

吴亚军还表示,一个公司怎么确定自己的变革和自己的主业,是能力圈决定的,是时代机遇决定的。所以龙湖怎么转危为机,这次疫情中的应对将产生借鉴意义。

危与机

“疫情对龙湖天街冲击较大,2月份整体客流跌幅与关店数量达到近八成。”邵明晓坦言,虽然目前39个商场已全部开业,名义上的复工面积达到50%~60%,但客流和客户信心仍在恢复中,预计3月份能恢复至五成左右。

他补充说,对于公司商业的回暖时点,中小学及大学开学时间是重要的判断指标。他预计,4月上旬至中下旬,多个城市的大学及中小学将陆续复学。

龙湖自2000年起介入商业地产,并在2011年确立了“持商业”战略,即平均每年按照销售回款的10%来投资持有物业。同年,龙湖集团成立商业地产部。过去二十年里,中国商业经历了由线下到线上,再回到线下的曲线运动,当商业地产成为龙湖继住宅开发后的又一主战场后,龙湖恰好拥抱到了线下商业的二次繁荣。如今疫情突袭,又给线下商业带来了短期内不小的打击。

龙湖年报称,龙湖集团现有39座商场开业,整体出租率为98.5%。在租金收益方面,2019年内,商业租金增长31.9%至47.5亿元,同店增长达到19%;商场销售额为267亿元,同比增长25%。龙湖集团首席财务官赵轶透露,2020年还将有9座新商场亮相。

作为四大主航道业务之一的长租公寓业务,今年也被给予新期待。年报数据中,截至2019年底,龙湖冠寓累计开业房间数量达7.5万间,租金收入11.7亿元,同比增幅150.6%,整体出租率为77.4%,开业超过六个月的房源出租率为87.3%。业绩会上,邵明晓披露了龙湖冠寓的新目标:2020年新开2.5万间,总数达10万间。

在他的预期中,今年龙湖冠寓的收入或将接近20亿元,且实现EBITDA(税息折旧及摊销前利润)转正。“疫情对于长租公寓业绩提升短期会有影响,但是中长期我们非常坚定地看好。”

至于龙湖操盘最久、利润贡献最大的地产开发业务发展情况,邵明晓介绍,目前已经实现153个售楼处的复工,除了武汉,其他区域的售楼处已经全部复工。“整个市场正在复苏,无论是供货还是市场反应,都是可控的。”

年报显示,截至2019年末,龙湖集团的土地储备合计6814万平方米,权益面积为4742万平方米。土地储备的平均成本为每平方米5737元,为当期签约单价的33.7%。邵明晓表示,龙湖内部对拿地金额的安排,是按照全年净负债率倒算来计划支出的。“今年前两个月是拿地的好时机,龙湖补充了17个项目,今年整体拿地预算会在去年基础上稳中有增。”

随着房企的销售压力,叠加偿债高峰期的到来,使得很多房企资金链进一步承压。但吴亚军对龙湖的现金流安全充满自信。

“稳健的财务盘面和自律的融资是应对未来不确定性市场的底气。”赵轶在业绩会上称,2020年以后,公司刚性到期贷款相当少,且均已做好还款安排,未来将继续保持融资主动性,以自律换自由。赵轶称,现在国内流动性相对宽松,优质企业还有去公开市场发债的机会。下一步,龙湖不排除在境内公司债领域进行融资尝试。

可以看到,在龙湖的2019年度财报中,综合借贷总额为1460亿元,平均融资成本仅4.54%,平均贷款年限为6.04年。而从债务结构来看,有息负债中的一年内到期债务为人民币139.3亿元,占总债务比例仅为9.5%,现金短债比(在手现金除以一年内到期债务)为4.38。

规模放缓“后时代”

在很多分析师和房企同行的眼中,创建于1993年的龙湖是地产界的优等生。为什么?至少从规模来看,龙湖自上市至今,经历了同比增速趋缓的“V字型”走势。2016年,龙湖的销售收入不过881亿元,营业额548亿元,在当时的一线团队里,算得上中等水平。

但也是在那个时候,吴亚军在内部交流时认为,放缓扩张速度,是在关键时刻所做的“艰难而正确的决定”,“若要我站在两三年后的时点上来评价,这是一个漂亮的‘空中转体720度,再加上直体前滚翻’的高台跳水(只是入水时水花有点大)。”吴亚军说。

经过几年沉淀,慢下来的龙湖地产实现了三大要素(盈利能力、负债比率、现金流)的稳健发展。2016年,龙湖归属于上市公司股东的净利润达到91.5亿元,超过规模排名第一的中国恒大,相比排名第三的碧桂园(营业收入1531亿元),也只少了23.7亿元。龙湖的毛利率达到29.1%,同样超过前三甲,53.9%的净负债率在行业里属于稳健水平。

现金流来源方面,通过几年转型布局,龙湖已经持有规模不少的商业和长租公寓等投资性物业体量,租金已为公司带来稳定收益。2017年,龙湖合约销售额首次突破千亿,超过1560亿元,同比2016年几近翻倍。其中,投资性业务租金收入大涨,金额同比增长近四成。

更明显的变化发生在2018年年初,龙湖提出“空间即服务”全新战略,由地产开发单一的主航道业务,演进为地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四大主航道并进,并试水养老、产城等创新领域。也是在这一年,18岁的龙湖商业步入规模发展“快车道”,已进入的核心一二线城市的数量达到18个。

行业集中度正在加深。龙头房企的规模梯度加速“膨胀”,闽系同行者奋起直追,相比之下,龙湖步履稍缓。吴亚军曾给公司2018年“定调”,增长目标30%,销售额突破2000亿元,力争行业前十,保持适当规模优势。这一年,公司实现合同销售额2006.4亿元,较上年增长28.5%,“踩线”完成2000亿元销售目标。赵轶称,龙湖2019年全年销售目标暂定为增长10%。

赵轶称,鉴于限价政策影响,未来毛利率会回归到25%~~30%的水平。现金流来源中,2019年龙湖投资性物业收入57.9亿元(不含税租金收入),同比增长超四成。从物业投资业务的构成来看,商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79%、20.3%和0.7%。

据最新财报,2019年,龙湖集团实现合同销售额2425亿元,同比增长20.9%,超额完成此前定下的2200亿元年度目标;营业额1510.3亿元,同比增长超三成。据第三方机构测评,龙湖集团2019年合同销售额在国内房企中排名第十。

一个难以忽视的行业背景是,相较前两年,房企销售增速普遍放缓,但房企对于规模的核心诉求并未改变。强者恒强格局形成,百强房企之间收并购案例频现,行业集中度开始加速。

龙湖对规模的说法是:不追求单一维度的规模增长,一直强调有利润的回款,有质量的签约。在今年的业绩发布会中,“规模”二字在高管的话语体系中总计出现六次。邵明晓透露,最近这段时间,龙湖高管每十天做一次压力测试。总体来看,今年整体销售不会受到太大影响(除武汉地区外)。

2020年龙湖将销售目标定为2600亿元。龙湖今年1~2月的销售收入接近170亿元,同比下降31%。邵明晓称,今年1月下旬以来,疫情对销售和供货虽有影响,但整体可控,3月份的销售数字或将超过200亿元,据此推测,“今年上半年完成销售目标的四成问题不大”。

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这家伙太懒了,什么也没留下。
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